27.11.09 Nicolás Nogueroles
Profesiones jurídicas
                                           
La profesión de Registrador de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es la institución pública mediante la cual se adquieren el dominio y demás derechos reales con absoluta seguridad y sin temor a reivindicaciones inesperadas. La función primordial del Registro no es publicar actos y contratos sino crear titularidades inatacables en virtud de un acto de poder público. Los mecanismos tradicionales de seguridad quedaron obsoletos en el siglo XIX: el mercado no podía tolerar la celebración de un juicio universal por cada transacción, ni esperar el cumplimiento de los plazos de usucapión. Surgieron así los Registros de la Propiedad de inspiración germana, modelo al que pertenece el Registro español, como alternativa capaz de ofrecer seguridad a las transacciones sin incurrir en costes desorbitados en tiempo o en dinero. La implantación de un nuevo mecanismo de seguridad  fue acompañada de la creación de una nueva profesión, la del Registrador. Los fuertes efectos de los asientos exigen un intenso control de entrada, tanto formal como material, que recibe el nombre de “calificación” y que constituye la función del Registrador.

El ingreso en la carrera tiene lugar mediante oposición entre licenciados en Derecho de nacionalidad española. Consta de cuatro ejercicios, dos orales y dos prácticos. El primero de ellos consiste en exponer oralmente y durante una hora, cinco temas extraídos a suerte sobre derecho civil (124 temas), derecho mercantil (61 temas), derecho administrativo y procesal (38 temas). De los cinco temas, tres corresponden a derecho civil, uno a derecho mercantil y el último a derecho administrativo o procesal. El segundo ejercicio mantiene la misma estructura: el candidato contesta verbalmente y durante otra hora cinco temas de la segunda parte del programa que comprende derecho hipotecario (81 temas), derecho fiscal (49 temas) y derecho notarial (18 temas). El tercero es un ejercicio práctico de calificación de un documento redactando la correspondiente nota y el informe en defensa de la misma en un plazo de seis horas. Y el cuarto ejercicio también es práctico. No obstante, el número de aprobados queda ya determinado en el tercer ejercicio. El temario permite adquirir una formación general en derecho privado y, en particular, en derecho hipotecario.

Los ejercicios son públicos y los resultados se dan a conocer al término de cada sesión. Con el fin de evitar la endogamia, la mayoría de los miembros del Tribunal no son Registradores.

El examen en conjunto suele durar entre nueve y doce meses, contados desde el comienzo del primer ejercicio hasta la realización del cuarto. El tiempo medio de preparación de los opositores en las últimas convocatorias  ha sido de cinco años. Sin embargo, esto último depende de la regularidad de las pruebas. En noviembre de 2008  han  convocado 50 plazas que han firmado 763 opositores. Tanto el Colegio de Registradores como la Generalitat de Catalunya conceden becas para facilitar la preparación. Sólo un 10 por ciento logra aprobar en el primer intento. La mayoría de los aprobados lo consiguen en la segunda o tercera ocasiones. La oposición como método de acceso, aunque puede ser objeto de muchas críticas, es un mecanismo que garantiza la igualdad e intenta evitar la arbitrariedad. En nada importan el curriculum, el expediente, los idiomas o la Universidad de procedencia.

Cuando hay algún Registro vacante se cubre mediante concurso por riguroso orden de antigüedad en el escalafón. La provisión de vacantes presenta dos notas características: 1) nadie que no haya superado la oposición puede ejercer el cargo de Registrador aunque sea temporalmente, 2) el escalafón se rige por el sistema de escala cerrada lo que significa que el orden se determina por la antigüedad en el nombramiento sin que pueda ser alterado salvo por sanción.

Los Registradores españoles están encargados de la llevanza de tres Registros diferentes, lo que en la práctica permite una especialización funcional: Registro de la Propiedad, Registro Mercantil y Registro de Bienes Muebles. Además, en las oficinas ubicadas en poblaciones que no son capitales de provincia el Registrador asume la función de liquidador de los Impuestos de TPAJD y de Sucesiones.

Los costes del sistema son sufragados por quienes solicitan sus servicios y la retribución del Registrador no corre a cargo de los Presupuestos del Estado. Se trata de una retribución de carácter residual (arancel). Esta forma de organización constituye un sólido incentivo para motivar la cualificación, la responsabilidad y la  productividad. El Registrador no sólo asume los riesgos jurídicos de su actividad sino también la ventura económica de su organización registral. El sistema proporciona seguridad jurídica  a un coste competitivo con cualquier otra forma pública o privada de asegurar el tráfico.


17 comentarios



  1. 18.07.16 a las 7:51 pm – Víctor piquer
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    Viendo lo que veo en el Rajoy no me lo imagino aprobando un examen como este no le veo tanta inteligencia y a los resultados me remito



  2. 24.02.15 a las 12:26 am – Felipe
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    Hola, acabo de encontrar este artículo buscando en la web y creo que llegué algo tarde, pero quisiera saber si me pueden ayudar. Soy abogado y trabajo para la Superintendencia de Notariado y Registro en Colombia, estoy interesado en temas del registro de la propiedad en otros países y mi primera opción fue España. Me podrían facilitar links de normas o leyes vigentes que regulen lo concerniente al registro de la propiedad en su país, así como normas o leyes que regulen los derechos reales y en especial el derecho de propiedad.

    Gracias y cualquier requerimiento de su parte con mucho gusta colaboraré.

    Un saludo cordial para todos.



  3. 25.11.14 a las 5:17 pm – Casta
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    Querida y estimada Belén:
    ¿Qué fumas?



  4. 06.04.14 a las 12:45 pm – Belén
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    Así que el incentivo del Registrador de la Propiedad para trabajar es DINERO!
    Entonces, desde mi perspectiva es un depravado! y supone un grave deteriodo social hacer apología de la depravación y la indignidad.

    Y el resto de funcionarixs ¿son más afortunados, más listos y mejores porque se motivan por un salario o por el agrado de su trabajo(para el que es investigador, profesor, periodista, decorador en televisión ..)?

    A los demás no se les incentiva, sino que se les azuza a desprofesionalizarse eliminando funciones que les haría ser responsables y el hecho es el desempeño de irresponsabilidad y el aborrecimiento de los servicios colectivos públicos. Las técnicas han interiorizado comodamente la irresponsabilidad, pero con un coste emocional y personal madurativo alto, del que no se si se enteran, porque va en aumento su frialdad emocional,con lo que hacen impunemente su trabajo de no dar solución a las demandas sociales de cada usuari@ añadiendo además al agravio, la estigmatización y punificación del usuario.

    Realmente, esto es un alto crimen de Estado, lo llamo y es alta traición a la humanidad, una denigración a través de mecanismos burdos y sútiles, con resultados grotescos!
    Esto es lo que hay.



  5. 06.04.14 a las 11:37 am – Belén
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    El de los Registradores de la Propiedad es El gran timo demagogicamente justificado o estafa al herario público, por ende al Estado y al pueblo,obvio que al resto de los funcionarios también al dotar a estos funcionarios (los Registradores) de privilegios fiscales y retribuciones como empresario privado!!!!

    Otro gran timo el de privatizar los registros civiles llevándoselos ¿a quién?
    a los Registradores de la Propiedad!
    Y quién es Registrador de la propiedad entre otros? Mariano Rajoy y sus hermanos.

    http://www.rankia.com/foros/economia-politica/temas/2109855-rajoy-casta-registradores-propiedad-que-perdio-mucho-aceite

    Y a vivir del Cuento!

    Auditoría política y económica YA!



  6. 25.06.13 a las 7:29 pm – vicor
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    Oscar, ningún funcionario publico que esté en periodo de excedencia cobra sueldo alguno por el trabajo del que está causando excedencia.

    Alfredo, aunque escribiste hace dos años, estudiando un par de horas los findes, estarás todavía y seguiras asi decadas, hasta que puedas presentarte a las oposiciones. Animo!!!



  7. 11.06.13 a las 9:58 pm – Oscar
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    Tengo una duda casi existencial sobre algo que leí recientemente.
    Es posible que Mariano Rajoy pueda estar cobrando 325.000€/año como Registrador de la propiedad excedente? ¿Puede un registrador causar excedencia y cobrar por ella?
    Muchas gracias por adelantado a cualquiera que pueda responderme.



  8. 29.12.12 a las 11:53 am – Dameris Alonso
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    Estaría muy agradecida si algún profesional en esta materia pudiera aclararme, dentro de lo posible, un problema que tengo.
    Compré una casa con un terreno propio según las escrituras este verano,tengo el permiso de primera ocupación,las escrituras, el catastro con la descripción de la casa-finca y la casa ya se registró en el Registro de la Propiedad. Un vecino, cuyo terreno linda con el mio ha puesto una demanda alegando que dicho terreno mio colindante con el suyo es de su propiedad, por lo tanto exige la expropiación de ese terreno, deniega el paso de servidumbre, exige el cierre de una puerta y disminución de la ventanas de la fachada que dan a lo que él dice es su terreno.
    Estoy a la espera de juicio. Mi consulta es si tiene esta demanda algún fundamento, ¿ es posible que el registro, notario y técnico del ayuntamiento den fe de algo que no es legal o verdad?
    Muchas gracias por su atención.



  9. 05.11.11 a las 1:58 am – Alfredo
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    Definitivamente, he decidido emplear un par de horas que saque libres cada finde para sacarme las oposiciones de registrador de la propiedad



  10. 09.06.10 a las 8:24 am – Paco
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    Una pequeña aportación para los que necesiten saber más acerca de los Registros de la Propiedad. Esta web es muy interesante: http://www.ayuda-registrodelapropiedad.com



  11. 02.04.10 a las 5:44 pm – Juanjo
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    El Registrador de la Propiedad en España es una figura esencial para la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. El sistema de oposiciones (durísimas por otra parte) garantiza un excelente formación y que sólo accedan aquellos que se lo han ganado por mérito y capacidad.

    Dos aspectos básicos para el buen funcionamiento del sistema son:
    a) El ejercicio de su fúnción pública en régimen de ausencia de competencia dentro de su demarcación territorial, que es absolutamente esencial para el correcto funcionamiento del sistema pues garantiza su total independencia a la hora de tomar decisiónes.
    b) El hecho de que no cobre a cargo de los prespuestos generales del Estado sino mediante arancen en función del trabajo realizado, de tal manera que, por una parte, no depende del Estado para el mantenimiento de las oficinas y para retribuir a su personal (lo que sería desastroso para el sistema pues se requieren grandes inversiones en locales, tecnología y formación de personal que el Estado no se podría permitir), y por otra parte lleva al resultado de que sólo pagan el servicio aquellos que lo utilizan (no lo pagan todos los españoles con sus impuestos, sino sólo los propietarios que quieren acogerse a la protección que el Registro proporciona).

    La seguridad jurídica que proporciona el Registro de la Propiedad español muy inferior en costes para le ciudadado en comparación con otros sistemas donde hay que acudir a abogados que investiguen la verdadera titularidad de las fincas y a seguros privados que cubran posibles pérdidas de esas titularidades.

    El servicio público que se proporciona a través del Registro está adaptado a las últimas tecnologías de tal manera que cualquier persona desde un ordenador a través de la página registradores.org puede solicitar publicidad registral que le es proporcionada en plazos brevísimos, y todos los Registros admiten la presentacion telemática de documentos (por ahora sólo se pueden enviar desde las Notarías, pero pronto se podrán remitir desde juzgados y administraciones).

    Los plazos que cumplen los registros de la propiedad son increiblemente breves teniendo en cuenta el trabajo de calificación y despacho de documentación que realizan; en un máximo de 15 días desde que se presenta el documento, tiene que estar despachado.

    En resumen se puede decir que el servicio que proporcionan los Registros de la Propiedad es inmejorable, y ello se debe fundamentalmente a la alta cualificación de los Registradores debido al sistema de ingreso por oposición, a la ausencia de competencia en su demarcación territorial (que les permite ser absolutamente independientes a la hora de calificar la documentación que se les presenta), y por la retribución por arancel (que les posibilita hacer las inversiones necesarias -en nuevas tecnologías y formación y contratación de personal- para mantener un servicio excelente).



  12. 01.12.09 a las 10:51 pm – Jose
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    Ignacio, el CC en su art. 609 habla de la propiedad, no cita que sea preciso un título y un modo para adquirirla. El autor del artículo habla de dominio de los derechos reales, no cuestiona ni la propiedad, ni el sistema de transmisión español. La realidad diaria dice que el “título” de compraventa de un inmueble y el “modo” en que se ha efectuado la transmisión, no aseguran el dominio del mismo. Quien lo tenga inscrito a su nombre en el Registro es el que tiene el dominio. Si alguien quiere defender que quien tiene el dominio no es el propietario en base a la tesis del título + modo, puede hacerlo, pero la realidad es que el que consta como titular en el Registro puede vender el bien, y el comprador de buena fé es inatacable y esta protegido. Por más que el propietario lo siga siendo con un título y un modo en su poder… pero sin el inmueble y sin el dinero… y sus acciones para recuperarlo solo puede dirigirlas contra quien le transmitió el inmueble mediante título + modo, pero no contra el titular del inmueble en el Registro, ni contra el comprador, insisto, ambos de buena fe.



  13. 30.11.09 a las 10:02 pm – Àlex
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    Puede que extraer sólo “es la institución pública mediante la cual se adquieren el dominio y demás derechos reales” e interpretarlo literalmente sea susceptible de llevar al razonamiento que dice Ignacio. Pero el sentido adecuado, al menos así lo veo, es el de entender que dicho dominio no es el mismo que el reconocido en el CC, independientemente a lo establecido por el art. 609, ya que el Registro es un sistema de protección que opera con todos sus efectos sin que la tesis del título y modo se vea afectada, no entenderlo así supondría una pérdida de utilidad del Registro y por tanto un menoscabo a la seguridad en el tráfico jurídico.



  14. 29.11.09 a las 4:24 am – Claudia Lavinia Figueroa Perdomo
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    Del artículo, y para efectos de mi país, me parece especialmente relevante, el hecho del acceso a la calidad de Registrador de la Propiedad por el sistema de oposiciones. Sin que ello demerito el acceso por otras vías, he de decir que éste, el de las oposiciones, me parece el sistema más sano y efectivo. De tal manera que quienes accesan a los puestos, no solo son los más calificados, sino que además, por esa misma razón, son los que mejor podrán prestar el servicio a los propietarios de un país. Las experiencias de otros sistemas, me llevan a pensar que no solo no acceden los mejores a los cargos, sino que ello trae consigo un algo costo (económico, jurídico y hasta moral) para la sociedad y el desarrollo de un país.



  15. 27.11.09 a las 5:43 pm – Ignacio V-D
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    Estoy de acuerdo con el comentario de mi tocayo Ignacio.

    Sin embargo, no creo equivocarme al señalar que ello no contradice lo expuesto por el Registrador y Profesor Nogueroles. Así, si proseguimos la lectura, se lee más adelante la frase “… con absoluta seguridad y sin temor a reivindicaciones inesperadas”. Con ello, entiendo que el citado Registrador trata de exponer que sólo podrá estar absolutamente seguro y sin temior a reivindicación alguna aquel que adquiera de persona cuyo derecho conste inscrito a su favor en el Registro de la Propiedad, lo cual es consecuencia del principio de fe pública registral (34 L.H.).

    Saludos y enhorabuena por este interesantísimo blog.



  16. 27.11.09 a las 3:07 pm – Ignacio
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    La frase con la que inicia el autor su escrito “es la institución pública mediante la cual se adquieren el dominio y demás derechos reales” no puede ser mas desafortunada. El art. 609 del Codigo civil español, recoge la tesis del “titulo y el modo”, es decir la necesidad para la transferencia de la propiedad de un titulo (un contrato, por ejemplo: contrato de compraventa) y el modo (entrega o tradicion, generalmente unida a la posesion fisica del bien).
    En ningun caso el dominio o la propiedad se transfiere por la inscripcion en el Registro (a diferencia del derecho aleman, pero en tal ordenamiento la organizacion del registro no tiene nada que ver con la española, que solo PUBLICA la transmision del dominio YA OPERADA extra-registralmente. No está de mas que la entrega (o tradicion) se produce de una manera automatica, cuando se otorga escritura publica ante notario, conforme al parrafo 2º del art. 1462 del Codigo civil.
    Aunque es cierto que el Registro de la Propiedad, protege, lo hace fundamentalmente solo a quien tenga la condicion de “tercero”, en los terminos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, pero fuera de ese caso, no se olvide que el art. 33 de la misma Ley (que constituye la regla general, del que el art. 34 es precisamente la excepcion)señala que “La inscripcion no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes”.



  17. 27.11.09 a las 2:34 pm – Ramon Tello
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    Al no existir esta figura en mi legislación nacional, me resulta altamente interesante, el autor sin duda da una explicación muy clara sobre la misma, pero me gustaría conocer como opera el Registrador, ¿en sus oficinas propias?, ¿en España el Registrador revisa las Escrituras Públicas para luego registrarlas?, disculpen los versados lectores, pero al no existir la función de Registrador en la República de Panamá, todas estas interrogantes que parecen muy básicas vienen a la mente. Repito el artículo me pareció sumamente interesante y siempre es bueno ampliar los conceptos que se tienen y mucho más si se basan en el derecho germano que lamentablemente en mi país no existe institución alguna (hasta donde tengo entendido) que provenga del mismo.



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