15.02.11 Marc-Roger Lloveras
Economía y Derecho, Negociación
                                           
Encrucijada hipotecaria

La crisis económica está mostrando la ineficiencia de la hipoteca como mecanismo de garantía cuando las cosas van mal y patentiza una realidad insatisfactoria para deudores ejecutados -pierden su propiedad y, en el peor de los casos, su deuda no queda extinguida- pero también para acreedores que acumulan miles de millones en activos inmobiliarios ilíquidos de gestión no siempre fácil. La situación actual aporta una oportunidad para replantear la estructura de la ejecución hipotecaria y puede servir para hacerla más eficiente y transparente y menos abusiva e injusta –especialmente para los deudores que lo son como adquirentes de su vivienda familiar y ésta constituye en la práctica su único patrimonio-.

Y es que llegada la ejecución parece que nadie queda del todo satisfecho: bancos y cajas se han venido adjudicando cada vez más pisos y van a seguir persiguiendo el patrimonio de un deudor ya insolvente, el cual siente como profundamente injusto que habiendo perdido ya su vivienda se le siga persiguiendo y embargando cualquier ingreso del futuro. Especialmente para los sectores económicamente más débiles debería plantearse con mucha mayor fuerza la protección de la vivienda familiar –con medidas alternativas a la pérdida del piso- y, en una segunda fase, la extinción, o cuando menos la minoración con parámetros reales, de la deuda con la entrega del piso a la entidad acreedora, posibilitando que el deudor no quede hipotecado de por vida pagando por algo que ya no tiene y que ha terminado en manos de su mismo acreedor.

Ello no comporta, de entrada, la necesidad de grandes cambios legislativos, ya que tanto la LH como la LEC nos ofrecen algunas posibilidades. Así, cabría potenciar el uso del prácticamente nunca aplicado artículo 140 LH, que limita la responsabilidad del deudor al bien hipotecado aproximándonos al sistema norteamericano. El principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 CC no es un dogma inalterable y podemos tener en cuenta que en la cadena hipotecaria el único que actúa bajo el mismo con su patrimonio personal es el deudor –no lo hacen los bancos ni los promotores ni los constructores, que encadenan hipotecas limitadas a su propia forma societaria a la espera de la venta final-.

Entrados ya en la ejecución puede destacarse que pese a la prohibición del pacto comisorio (art. 1859 CC) lo cierto es que cada vez en más ocasiones los pisos ejecutados acaban en manos de bancos y cajas. La clave se encuentra en el reenvío de la ejecución a un sistema de subasta, neutral sobre el papel pero especialmente opaco en la práctica, que ante la insuficiencia o la no concurrencia de terceros permite la adjudicación del bien al acreedor. Pero a diferencia del resto de garantías reales (arts. 1872 CC y 569-7.3.e, 569-8.3.h, 569-20.4.d y 569-26 CC Cataluña) se permite la adjudicación al 50% del valor tasado para la ejecución sin que se obligue al acreedor a darse por pagado de la totalidad de la deuda (arts. 670 y 671 LEC).

Este sistema permite, pues, que el acreedor pueda acabar realizando el valor del bien hipotecado anteriormente y vender el piso por el valor que quiera o pueda. Pero le permite también que siga exigiendo el pago de la totalidad de la deuda a su deudor –en este punto, el reciente AAP Navarra 17.12.2010 dijo basta, aunque ya hay pronunciamientos posteriores contradictorios y parece muy difícil que se confirme en el TS-, con lo que si no se conectan de algún modo ambas operaciones no parece descabellado intuir aquí algo muy parecido al enriquecimiento injusto.

El mismo puede evitarse dando la deuda por extinguida con la entrega del piso, pero ello repercute sobre el acreedor, quizá en exceso, el riesgo sobre la pérdida de valor del bien –pese a que existe una tasación, unilateral, prevista expresamente para la ejecución y que el valor en el mercado no siempre va a al baja- pero también debe tenerse en cuenta que se lo adjudica en propiedad y podrá controlar el momento de su posible conversión en dinero o sacarle otros posibles rendimientos. Una opción intermedia –hay otras- supondría imputar el precio de la venta a tercero, o el diferencial superior respecto de la ejecución, a la deuda todavía pendiente del deudor, con lo que se evitaría que el acreedor acabe cobrando, en parte, dos veces por lo mismo. Parece justo.

Foto: Amenish Dewatermere


18 comentarios



  1. 23.01.17 a las 12:08 am Autonomos
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    Una información muy útil e interesante. Enhorabuena por el blog.



  2. 24.02.14 a las 11:51 am Encarnita
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    Me ha gustado bastante la web, he llegado por casualidad y me parece muy interesante. Saludos.



  3. 13.06.13 a las 5:08 pm Marchal Divorcio
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    Con todas las reformas que ha habido desde que se publico este post, y todavía seguimos con los mismos problemas.



  4. 28.05.13 a las 7:50 pm Juan Francisco Linaner
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    Buenas tardes, despues de buscar y buscar y pelear con unos y con otros, incluso con los bancos para hacer un simple descuento de pagares y encima de empresas como el corte ingles (que no entiendo los problemas), he podido hacerlo mediante la pagina que os he dejado en el website pero que os la pongo aqui tambien (yo no entiendo mucho de esto y no quiero hacerlo mal) http://www.infocif.es/producto/descuento-de-pagares. Os la recomiendo, porque por lo menos me han ayudado. Lo comparto por si a alguien le puede interesar. Un Saludo. Juan Francisco.



  5. 21.06.12 a las 6:51 pm – isidro
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    mi casa de proteccion oficial – ministerio de vivienda-me podria cervir de aval para pedir un prestamo al banco-gracias-



  6. 18.11.11 a las 9:52 pm – Sergio
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    En cuanto a los pactos o prácticas conscientemente paralelas de las que hablas, es muy relativo. Por poner un ejemplo, el mismo coche te puede costar 20.000€ en un concesionario y 18.500€ en otro, pero en ninguno valdrá 10.000 o 12.000€, no se cubrirían los costes de producción-comercialización. Cuando hablo de intereses al 20% hablo de un ejemplo; me refiero a que éstos serían mucho más altos que ahora, aunque habría una horquilla de precios supongo. El dinero sería más escaso y eso conllevaría un precio, no sé cuál.
    Desconozco como están los intereses en EEUU, pero si sé que mis padres pagaban un interés cercano al 17% en los 90 (a principios).



  7. 18.11.11 a las 9:44 pm – Sergio
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    Quizá sea maniqueo y falaz, pero también lo es responsabilizar sólo a los bancos (que también tienen responsabilidad, y gran parte) de la existencia de una burbuja inmobiliaria.
    Mucha gente compró porque la entidad de turno le ponía el dinero encima de la mesa, cierto, pero quiero creer que el grueso de la gente tiene el conocimiento suficiente para saber hasta donde puede llegar y hasta dónde no.
    Me sabe mal hacer de “defensor” de los bancos, no es mi intención, puesto que han hecho muchas cosas mal (no todos, por cierto; ni todas las cosas mal). Sin embargo, se tiende a culpabilizar de forma generalizada, y creo que hay que ir algo más allá. Por supuesto, habrá casos de todo tipo y para todos los gustos.



  8. 16.11.11 a las 10:47 am Juan José Blanco
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    Creo que está claro que la adjudicación del bien por el 50% o 60% de su valor al acreedor es muy injusto para el deudor, que a causa de una actuación judicial ve mermado su patrimonio de forma dramática. Tampoco veo del todo correcta la dación en pago, desde el momento en que la hipoteca no deja de ser una garantía en pago de una deuda principal que puede ser inferior o superior al importe de dicho débito.



  9. 10.11.11 a las 2:04 pm – Un ignorante
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    Sergio, lo que dices es maniqueo y falaz. Según el análisis económico, si hubiera libre competencia de verdad y no existiera ningún pacto anti-competencia entre entidades financieras, no ofrecerían hipotecas a un interés del 20% ya que siempre habría quien ofrecería un interés menor. En USA y otros países donde existe la dación en pago los intereses hipotecarios no son del 20%.



  10. 28.10.11 a las 10:50 pm – DemGreen
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    Gracias a todos por entrar en este tema.

    Lo primero que quisiera aclarar es que no me estoy lamentando por lo que he perdido, pués yo lo he apostado en unas reglas del juego que conozco (aunque no comparta en su totalidad), sino que he expuesto mi caso porque está dentro del paradigma en el que se estafa al usuario. que no todo lo pactado libremente entre las partes es legal (no digamos ya legítimo) esta claro, pués se repiten las sentencias anulando claúsulas abusivas anteriormente llamadas leoninas. Lo que nos lleva a contemplar que los pactos deben responder a la buena fé, la moralidad imperante, y la legalidad vigente. (Código Civil).

    Lo que yo quería presentar en mi primer escrito era que a mi entender ha habido fraude de ley en la constitución de las hipotecas ya que no se han formalizado como tales, sino como prestamos personales con garantía hipotecaria, o como hipotecas con aval personal, y esto en mas de un 99% según un director bancario. Por lo tanto no ha habido un mercado libre (reglas del juego actuales) sino un acuerdo para alterar las condiciones del mercado. La Comisión Nacional de Valores ha sido instada por el Banco de España a inspeccionar las Cajas de Ahorros en relación a practicas monopolísticas. Y todo esto en el supuesto de que la totalidad de los hipotecantes supieran lo que estaban firmando, pues habitualmente suponen que firman un préstamo hipotecario, cuando no ha sido así.

    Otro aspecto importante, que tocais vosotros, es la finalidad de la garantía personal. De sobra sabían los bancos que no había tal, pués con un escrito de cualquier ciudadano diciendo que tal persona realizaba labores domésticas en su casa y percibía una cantidad determinada (que era dictada por el director de la oficina bancaria) era suficiente para conceder el préstamo. ¿Y por qué esto? Porque al banco poco le importaban los riesgos ya que inmediatamente hacía un paquete con la hipotecas (titulizar le llaman) y las cedía a otros bancos con una buena clasificación, precisamente porque en esa enorme titularización aparecían los préstamos con garatía real y personal. Les interesaba la comisión por cesión, porque el riesgo lo trasladaban a fondos de inversión al presentar los préstamos como apalancados. Y esta cesión se ha producido sin conocimiento del hipotecante, ya que así se ha pactado también en todos los préstamos. (Otra calúsula a revisar).

    Mientras el mercadop se desnvolvía bién no existía problema, porque si alguien fallaba en los pagos se llegaba a un acuerdo de dación en pago, ya que la vivienda era vendida de inmediato por un precio que cubría con creces lo adeudado. Solo cuando ha fallado de manera generalizada es cuando ha aparecido el problema, porque quéramos o no el apalancamiento en esta situación no sirve de nada.

    Y ahora hay que salvar a los bancos a costa del erario público que somos nosotros. ¿Porqué yo puedo quebrar y no me salvan a mí? ¿O los bancos no son entidades privadas que además actúan en régimen de semimonopolio?

    Volviendo entonces al problema planteado a los autónomos y pymes, es que tampoco el apalancamiento ha servido de nada, pues naves industruiales, talleres, locales, maquinaria, etc, hay disponibles para dar y vender. ¿Qué sentido tiene entonces perseguir a las personas embargándoles subsidios de paro u pensiones, o la nómina si se ha tenido la fortuna de conseguir un trabajo asalariado) para cobrar cantidades que ni por asomo pagan la décima parte de los intereses de la deuda pendiente despues de quedarse con unas propiedades a precios de remate que son de risa por actuales? Si una pyme familiar ha corrido un riesgo empresarial, ¿porqué no un banco tiene que correr el mismo riesgo? ¿porqué no se exige a los accionistas que avalen personalmente a la sociedad bancaria? Es lo que se ha hecho con la casi totalidad de pymes. Y ahí es donde yo creo ver una solución. La actuación en régimen de monopolio para conceder créditos con cláusulas abusivas para alterar las condiciones de libre mercado.

    Yo veo por ahí el camino.

    Gracias a todos por vuestra atención.

    P.S. Todos las situaciones que describo, las puedo demostrar documentalmente.



  11. 26.10.11 a las 3:20 pm – Sergio
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    Por supuesto, una solución hubiese sido conceder hipotecas dando como máximo el 50% o 60% del valor de tasación, y con intereses del 20% para cubrirse ante posibles insolvencias…¿quién hubiese comprado pisos entonces?



  12. 20.10.11 a las 5:58 pm – Un ignorante
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    y pregunto, desde mi humilde ignorancia, ¿Si los bancos hubieran sido mas reacios a conceder créditos hipotecarios (como apunta el Sr. Blanco que habría sucedido en caso de existir la dación en pago) no nos habríamos ahorrado toda esta burbuja constructiva e inmobiliaria?



  13. 28.09.11 a las 11:04 am – José Luis Blanco Pérez
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    Retomando el tema, me gustaría puntualizar algunas cuestiones. La primera de ellas es que no debemos presentar España como la excepción al sistema de limitación de responsabilidad en las ejecuciones hipotecarias. El hecho que se diga que en Estados Unidos no existe una responsabilidad universal no es totalmente cierto puesto que sólo existe limitación de responsabilidad en once Estados y con matizaciones (v. gratia: subastas extrajudiciales).

    Por otro lado, imponer ex lege la dación en pago en las escrituras hipotecarias es un verdadero despróposito. No sólo porque los bancos serán más reacios a la concesión de préstamos, si no porque en el supuesto que se concedan éstos verán mermadas sus cuantías a la baja. El banco no vendrá concediendo préstamos en el 75%, ni el 100% ni el 110% del valor tasacional.

    A su vez, que en este caso, se verían incrementados los tipos porcentuales sobre el interés de demora en caso de impago. Un tipo de interés que el cliente no contempla en el momento de la celebración del contrato por la ceguera a la que se ve expuesto ante las ‘presiones’ de una entidad bancaria. Pero que, sea dicho que los tipos suelen exceder del 20% y llegar incluso hasta ser usurarios; además de provocar al cliente una situación de insolvencia actual que le abocaría, tras una hipotética ejecución hipotecaria, a pagar el principal, los intereses aplicables al principal, y además los intereses de demora por la totalidad del préstamo(692.2 de la LEC).

    La única vía para calmar esta situación de tormenta es comenzando hacer realidad lo que estaba previsto en la redacción del proyecto de la vigente LEC: que la adjudicación sea por el 70 % del valor tasacional y no por el 50% como a día de hoy. Y, en segundo lugar, limitar los tipos de interés sobre el principal como viene haciendo, por ejemplo, la Ley de Crédito al Consumo o la Ley Cambiaria y del Cheque; y limitar también los tipos de interés de demora a las cuotas vencidas hasta la fecha de interposición de la demanda (art. 693.3 LEC).

    Al menos, con todo ello, se podría evitar más de un mal trago a las familias españolas.



  14. 27.09.11 a las 6:40 pm – Sergio
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    Buenas tardes:

    En primer lugar, felicidades por el blog.

    Seguidamente, me gustaría comentar algunos de los puntos que se han debatido en el presente post:

    De un lado, quisiera hacer un apunte sobre lo que, a juicio del Sr. DemGreen, constituye una obligación impuesta por las entidades de crédito: el aval o fianza que los socios han de prestar para garantizar los créditos de la empresa. Si bien es cierto que este hecho hace que la responsabilidad trascienda al ámbito societario para llegar a convertirse, llegado el caso, en una deuda personal, no lo es menos que la entidad de turno está asumiendo un riesgo y que por ello, es lícito que pida un aval personal, que las más de las veces, es más simbólico que solvente, puesto que representa la confianza que las personas gestoras del negocio tienen en éste. Es decir, con esta medida pretende evitarse que la insolvencia del empresario conlleve la casi automática extinción de la deuda por ausencia de bienes de la misma (en la mayor parte de casos, el capital social no pasa de los 3.000€).

    Ahora bien, estoy de acuerdo en que debería limitarse o erradicarse la estigmatización social y económica a la que personas con este tipo de problemas se ven sometidas, ya que es lo único que, en ocasiones, les impide salir adelante.

    Por otra parte, quisiera comentar un tema que me parece interesante: la aplicación del artículo 140 LH, por el que se limita la responsabilidad del deudor al bien hipotecado. En mi humilde opinión, creo que sería un error aplicarlo, almenos sin más requisitos: cabe recordar que la crisis de las subprimes, origen de la actual situación económica, vino causada principalmente por la aplicación de una doctrina similar, por la que entregando el bien hipotecado se saldaba la deuda. Esto llevó a una entrega masiva de immuebles cuando el valor de éstos bajó hasta ser inferior a las deudas contraidas para su adquisición.

    Dicho esto, creo que dándole “una vuelta de tuerca” a este artículo, se podría obtener un mecanismo más adecuado a la situación económica y social actual.

    Un saludo.



  15. 07.08.11 a las 7:43 pm – DemGreen
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    Agradezco mucho a Fernándo Gomez y a Néstor el haberse molestado en leer y comentar mi caso, que por otro lado es general en las pymes y atonomos.

    No quise entrar en detalles técnicos por no entender de ello y aburrir a los posibles lectores. He leido también la entrada en el blog que aconseja Fernando, y al final yo me pregunto.

    ¿Existe neutralidad y competencia entre los bancos? Yo sé que nó. Tal vez para algunas décimas de intereses y comisiones, pero no para el fondo de la cuestión. Todos los bancos piden las mismas garantías ante un préstamo con garantía hipotecaria. Le añaden la personal “obligando” al comprador a ser fiador solidario.
    Solo la compra de viviendas con protección oficial que adjudique la administración tal vez puedan no tener fiadores.

    Pero en mi caso no hablo del impago de una hipoteca, sino que para conseguir financiación circulante de la empresa, tuvimos que ser fiadores solidarios con nuestros bienes, en mi caso casa totalmente pagada. Hasta ahí nada que objetar. El riesgo se asumió y se perdió. Pero ¿como enterrar este muerto? Insisto, la tasación que realizó el banco era la que era; en base a ella , y a otros aspectos de la empresa, los bancos concedieron créditos circulantes y de descuento de pagarés. A pesar de ello solo descontaban los pagarés que ellos decidían. Bién, cuando todo esto falla, de buena fé, se le dice a los bancos: ahquí están mis bienes, tómelos y no produzcamos gastos. Responden que no (todo oral, claro), y continúan cargando cuotas, intereses y gastos que no se pueden pagar, y que lo saben. Inician los correspondientes procesos ejecutivos, con lo que la deuda no para de subir. Hablamos de cientos de miles de euros. Recibo notificación de embargo del paro (ya acabado) y temo por la de mi jubilación ya en ciernes. ¿Que pretenden los bancos? me pregunto yo. Se le dió toda clase de facilidades; se aportó en su momento nuestros poquisimos ahorros y créditos de tarjetas disponibles; se les dieron inmediatamente por iniciativa propia mas garántías hipotecarias de inmuebles de la empresa libres de cargas para que tuvieran menos riesgo, asumimos algunos pequeños (mas menos 40.000.-€) créditos de la empresa transformandolos en personales, y que se han pagado cuando se preveía. Hemos cumplido nuestra palabra. Ahora hay unos bufetes jurídicos externos que no atienden a nada. Los directores que antes tenían algún poder de decisión, ahora no lo tienen. Hay muros infranqueables solamente para hablar. Y no pueden cobrarlo todo ni remotamente. ¿Porque quieren 300 € mensuales de mi pensión cuando saben que con ello no se pagan ni la décima parte de los intereses que se generarán despues de quedar en canzoncillos?

    He estado viendo las responsabilidades de los fiadores en el C.C. Hay un artículo muy interesante (Artículo 1828)”El obligado a dar fiador debe presentar persona que tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación que garantiza. El fiador se entenderá sometido a la jurisdicción del Juez del lugar donde esta obligación deba cumplirse.”

    ¿Que pasa cuando le estás diciendo al banco que a tu hijo le han adjudicado una vivienda de protección oficial que no puede vender libremente? Y el banco dice que tiene igual, que firme. Que pasa cuando le dices al banco que la vivienda de tu hija no es de ella pués la ha vendido en contrato privado y aún no la ha escriturado? y dice el banco: tiene igual, que firme. Y todo ello hace seis o siete años; y cada año lo mismo al renovar pólizas, y afirmar porque necesitas financiar el circulante.

    ¿Es lógico que se pueda embargar y ejcutar un bién sobre el que no tienes el dominio porque se ha adquirido con contrato de “leasing”? O sea que no es tuyo. ¿Y si no tienes el dominio de la vivienda porque es VPO? Si no la puedes vender libremente, no es tuya. ¿Es legal que se avale un contrato de leasing? ¿Que estoy avalando si el bién no es mío?

    Disculpad si me he extendido demasiado, pero no solo lo hemos perdido todo, lo cual es responsbilidad nuestra, sino que nos sentimos perseguidos. Si mi hija, con 40 años y con dos hijos, encuentra trabajo, no cobrará nunca más que el salario mínimo. Igual mi hijo con 35 años, y mi mujer con 50. Todos titulados.

    No queremos lástima. Simplemente poder enterrar el muerto lo antes posible y arrancar de nuevo. ¿No hay leyes a las que acudir?

    Muchas gracias por vuestra atención.

    1



  16. 24.07.11 a las 8:17 am – DemGreen
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    LA NUEVA ESCLAVITUD

    Un problema muy acuciante también en estos tiempos, y que no se está tratando en los medios, es el de las pequeñas empresas familiares y autónomos que han tenido que cerrar por la crisis. La gran mayoría de estas Pymes han sido “obligadas” a que sus socios, normalmente la familia, avalaran personalmente las líneas de crédito y financiación necesarias para su actividad. Se estima en mas de 800.000.- el número de empresas-autónomos que han cerrado, por carecer de trabajo; y casi todas también han sufrido impagados, pues ha sido una cadena.

    Bien, cual es la situación de muchos de ellos. Se encuentran con que sus bienes personales, vivienda, talleres, maquinaria, vehículos, etc. Están embargados y a punto de subastarse. Hasta ahí nada del otro mundo. Se acepto el riesgo, y se perdió. Hay que quedarse en calzoncillos.

    Pero…., siempre hay un pero, avalaron personalmente, mas bien fueron obligados, ya que todos los bancos se pusieron de acuerdo en pedir estos avales personales a todos los socios, aunque un hijo joven por ejemplo no tuviera bienes. Bien, llegado el caso se ofreció la dación en pago de todos los bienes personales, pero no. Los bancos, sin contestar nunca por escrito pasaron a sus gabinetes de abogados los expedientes para subastar lo que se ofrecía sin mas gastos.

    En resumen, las cantidades que aún quedaran pendientes de pago una vez nos quedemos sin calzoncillos son de tal magnitud, que en el caso de que se tenga la suerte de encontrar un empleo normal y te embarguen la nómina o pensión si ya te ha llegado la hora, no se pagaría ni el 10% de los interese de la deuda cada año. Nos hemos convertido en esclavos de por vida de algún banco.

    Pero el asunto no acaba ahí. Suponiendo que después de quedarte en cueros, intentes arrancar otra vez autónomamente, ya que el empleo está muy mal, resulta que eres moroso, y ese estigma lleva a que ni siquiera puedas conseguir contratar un teléfono, no digamos ya un pequeño crédito de 1.000.-euros para iniciar la nueva actividad.

    Moraleja: Cualquier empresa asume unos riesgos comerciales ante posibles fallidos. Los bancos, si tienen un fallido, ganan un esclavo, o más, de por vida.

    Agradecería ayuda sobre este problema.



  17. 03.03.11 a las 5:34 pm – Fernando Gómez Pomar
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    El post es especialmente oportuno, por varias razones. Desde luego, la decisión de la Audiencia de Navarra, y otras que se han producido en fechas próximas pone de relieve que en un entorno de caída del precio de la vivienda y severa crisis económica que reduce, a veces drásticamente, el nivel de ingresos de un deudor, las consecuencias del impago del préstamo hipotecario son muy relevantes. Y que, a pesar de la demostrada calidad del sistema hipotecario español, no vivimos necesariamente en el mejor de los mundos posibles. Y no es solo un problema de ejecución de la hipoteca en caso de impago, de mejorar el sistema de subasta o de evitar algunos casos de abuso en la adjudicación del inmueble por el ejecutante. Hay cuestiones muy importantes que tienen que ver con cómo el contrato de préstamo hipotecario asigna coberturas frente al riesgo de evolución de precios de vivienda y el riesgo de evolución de la renta de los prestatarios. Otras fórmulas además del vigente 1911 CC son imaginables y, bajo ciertas condiciones, pueden ser más deseables. Me permito remitir a una entrada en el blog de Fedea que hemos escrito Marco Celentani y yo sobre la cuestión.

    http://www.fedeablogs.net/economia/?p=9817

    Ahora bien, una cosa es que pueda considerarse algún cambio normativo para los contratos futuros, y otra cosa es que un tribunal reescriba ex post las reglas de juego que las partes contemplaron -al menos implícitamente- para determinar los términos del contrato. Esto supone un serio cuestionamiento del rule of law y de la predecibilidad institucional, dos activos cruciales que una sociedad, y menos una en crisis, no puede permitirse el lujo de dilapidar.



  18. 24.02.11 a las 2:58 pm – Néstor
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    “cabría potenciar el uso del prácticamente nunca aplicado artículo 140 LH, que limita la responsabilidad del deudor al bien hipotecado”

    O se impone ex-lege a todos los contratos de hipoteca impuestos por las entidades bancarias o no pasará de ser más que un mero desiderátum. Pero ahora ya es tarde.

    Que sea la parte fuerte quien asuma el riesgo de depreciación del bien en el mercado es una opción de política legislativa, pero se optó por no hacer nada, y el resultado es el que algunos aciertan a ver: Se produce un trasvase de renta por parte de los particulares hipotecados hacia bancos y cajas. Estos últimos no corren ningún riesgo porque saben que papá estado (es decir, todos nosotros) vía FROB (ejemplo paradigmático de lo que es un socialización de pérdidas) les va a ayudar en caso de que vayan mal dadas. Quién habló de responsabilidad?

    Siento haberme ido un poco del tema en este último párrafo pero creo que es bueno no atenerse únicamente a la realidad jurídica. Particular y entidad bancaria son partes de un mismo contrato, pero no son lo mismo.

    Un saludo



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